-老衲要射了
中银花园
前几天中元节，我们的年轻设计师朋友 飞飞老师 百度了一些深圳灵异事件。发现福田中银大厦和中银花园是“深圳四大邪地”之一.
中银大厦外墙和玻璃是暗红色，坊间传言是开发商听信风水先生，修成了红烛的形状，以镇压邪气。“大厦空置率非常高，公司进驻后大多破产；家庭入住后身体不适，多次发生自杀、闹鬼等灵异事件。”
深入搜索之后，飞飞老师发现中银花园还蛮不错的样子：小区身处福田中心区，但因为“凶宅”传言非常便宜。“住在凶宅里很酷啊”他说，“也可以成为很好的谈资。”（指南的 老师 翻了个白眼）
他甚至想入手一套2房——然后装修成哥特风格
中银花园真的“凶”吗？可以买吗？或者完全不能买？
深圳居住指南 为了解决飞飞老师的疑问，派了团队中胆子最小的 老师 前往中银大厦和中银花园实地踩盘、验证疑点。以下是 老师 的踩盘经历。
大家好，我是正在发胖的老师。
出发前，我先跑去询问了中原的经纪人，他/她表示没听过相关传闻。
虽然有种被敷衍的感觉，但大公司不能传播迷信还是可以理解。但疑问仍未有解答，网上的传闻这么多，不可能一句“没有听说”就完了。我决定实地去看看。
疑点重重
靶场、乱坟岗？真实闹鬼？
我翻看了不少相关的中银花园的传说，整理了以下4大传言。
传言1 中银大厦曾经是“靶场”、“刑场”？文革时死了不少人？还是乱坟岗？
关于中银花园的传说有不同说法，一说是“靶场”、“刑场”、“乱坟岗”，另一说是文革死了人。
传言2 住户入住后，大多身体不适，有住户家道中落，家破人亡？中银大厦空置率高，富商入驻大厦后，公司大都破产倒闭？
传言3 中银大厦21楼电梯无故停泊，楼层阴气深重，无人入驻。在98、99年发生了死亡案件。
传言4 花园近几年发生几起跳楼事件。
我决定实地查证一下这些疑点。
实地走访
阴森的港式“豪宅”
我约了一位链家的经纪人带我看房。从少年宫站下车，稍微走一段路就可以看到这个暗红色的建筑。相比旁边白墙、玻璃建筑来说的确非常另类。
链家门口贴了6张房源，其中旁边的深业花园的房子普遍挂牌价超过1000万，单价约8.7-9.0万元/平方米。在音乐厅另一侧的黄埔雅苑77平方米的房子单价8.0万元/平方米，而中银花园的单价刚刚5万出头。
（题外吐槽一下：美国那个联排别墅居然才卖24.9万美元，约合162.9万人民币，我们一个“凶宅小区”都比美国联排别墅贵呢……）
进到小区楼栋后，才发现这个中银花园的确存在不少问题。
我们进入楼栋大门后需要绕一圈，穿过狭窄的走廊，走到大堂后侧才能进到电梯间。如果不开灯的话，这个电梯间绝对漆黑一片。
拍得比较模糊，但令人欣喜的地方是一层的电梯间居然是有空调的（很多现代豪宅小区都没有）
电梯比普通小区的电梯显得更拥挤一些，部分电梯有镜子显得稍微宽敞一点。但电梯内的灯光有些过于惨白，下面这部电梯是重新装饰过的。
但上楼之后，一切都不好了。
楼梯间走廊，狭窄幽暗。虽然有窗户，但几乎没有自然光，不少房门都非常老旧、生锈。墙面使用白色瓷砖，让人想起恐怖电影里幽暗的医院。白天太阳正盛时，楼梯间也阴暗得不行。要是没有经纪人陪同，我估计到这里已经逃走下楼了。
走廊里非常阴暗，每层楼一共有8户，共享三部电梯。电梯运作的声音有些大，走廊里不时会有回响。
经纪人说要是风雨交加的时候，走廊会有很大的风。风穿堂而过，呼呼地响。
楼梯间虽然有灯，但顶部房梁结构很多，遮挡了光线，使得楼梯间很多暗角。我要是要去这里丢垃圾，估计扔下垃圾袋就跑。
但走廊并不是小区设计最诡异的地方。我和经纪人又看了几套接近楼栋顶部的复式住宅。开了门，我就被吓到了：
我并没有ps照片，这些复式住宅使用了红色落地窗。玻璃幕墙透光很差，朝花园的住宅大部分都是朝东或者朝北的，白天采光很差。我踩盘那天太阳很好，36度。但如果不开灯，整个房间都非常昏暗，沉浸在红色之中。
在惊悚片里如果有鬼出现，气压计和温度计都会异常波动吧
客厅内的小窗并没有很好的采光，对着另外的墙壁，不注意会错以为自己住在一个封闭的空间里
另一套房子的客厅也全是暗红色的
（指南的 老师 看到这些照片后，说：“开发商脑子瓦特了吧。”）
这么多抓狂的设计，正常人入住后不急出病才怪吧！？
较低楼层透明玻璃的房子则没那么压抑，房间内就显得没有那么诡异，但是采光还是不够好。
较低楼层房间客厅
除了窗户、走廊、电梯间非常瘆人之外，小区的设计的确不好。
小区的户型有明显缺点，户型不算方正。83平方米的户型，使用面积仅63.5平方米。而且算上不方正的等原因带来的面积浪费，实际使用面积还是挺低的。
户型不方正还同时带来了角落采光不好，部分区域局促、压抑等问题。这几个缺点换成其他小区，也一样会拉低小区的成交价。
“人气凶宅”
入住率挺高，内外设施丰富
到访中银花园时，正值旁边的天健小学放学，小区内居民都在广场活动，非常热闹。中银花园的入住率挺高的，经纪人说估计入住在9成以上。
小区内外人流不少。经纪人带我进出小区时还是在大门做了详细的到访登记。
中银花园中部有花园，花园内有篮球场、儿童游乐设施等。到达楼栋下面时，又在大堂做了第二次登记。
我发现保安有点多，经纪人小哥介绍说：“每栋楼下都有一个保安，小区各个大门都有保安。内部是每天三班倒、外面是两班倒”。
（交物业费的人不少吧，能养活这么多保安……）
内部有儿童游乐设施、篮球场等
离开时，在电梯里遇到送奶的工人，粗略数一下，篮子里有十余份牛奶。带着探鬼的心情去了小区，却发现了不少生活味……
中银花园楼下的3层被脚手架围起来，正在整修更新。询问后得知小区裙楼被一家投资公司买了下来，重新整修。
踩盘回来后，我也在深圳规土委网站上查询到了中银花园底部3层裙楼的改造方案。似乎底部三层楼会建成一个商业综合体。改造完成后，底部的商业不再是暗红色，而变成了金属、镜面的组合。
而中银大厦也并非“空空荡荡”。大厦一楼有中国银行、兴业银行，深圳国际仲裁院和《证券时报》也在此办公多年。
探秘真相
翻看历史，“凶宅”是否真的凶？
我实地踩完中银花园，但还是有很多传言没有得到解答。我又做了一番研究
中银花园文革时和建成前到底是不是坟场、靶场？
文革时深圳是什么状态？那时当然还没有成立深圳特区，特区成立之前，属于宝安县。那么那时候这块地是什么？
我们在 Google Earth 查到了1979年的卫星地图。当年技术没有现在这样先进，无法继续放大了，我们在图中画出了中银大厦的大致位置。深灰色的陆地大部分是城市和人类的生活区，大致可以看出当时那块区域几乎什么都没有。
而在1982年和1986年的深圳规划地图上，中银花园这块地都被定位“生活圈”或“居住用地”。
在1986年版的深圳观光地图没有中银花园（即现在市民中心）这块区域，仅覆盖了现有的八卦岭片区。
1991年的地图有了这块区域，但也没有显示在少年宫附近存在打靶场等设施。
另外，我找到一位名为“二郎三星”的网友于2002年在论坛中讨论了中银大厦的问题，其中论述了打靶场、坟场一事。这位网友曾经是《房地产快讯》的编辑，他细致地调查了中银大厦相关传闻。
文章太长，但是总体梳理一下有几个点可以看看：
·广泛询问了田面、黄木岗、福田等等旧村民，没有人知道80年代有靶场一事。大多数老人说，以前中银是个大面积的菜地或坟堆地，莲花山上原来旧坟较多，后都移去冬瓜岭一带。·去公安局询问，没有发现做过靶场线索和重大形势案件，但80年代某日此地曾发生械斗事件，二人酒后丧生。·福田公安局景田派出所，没有查到98、99年在中银大厦的档案中有死亡人员的备案。·温氏是一位30年前的生产队长，一直住在岗夏（岗厦——编者注），说中银（的所在地）是当年的岗夏村（岗厦村）委和农民菜地…… 对中心区中银大厦风水不好或是靶场的事，温觉得不可信。
我没能找到中银大厦在小区批地之前所在地存在打靶场、乱坟岗的证据。
另外，“中银大厦空置率高，富商入驻大厦后，公司大都破产倒闭”的传言，也可能与鬼怪无关。
中银大厦和中银花园是1993年批地，1997年建成入住的。中银大厦、花园销售之初就在香港售卖楼花（指预售），后又在大陆销售。
我在网上查到了深圳写字楼市场的相关资料。93、94年写字楼价格暴涨，导致不少开发商盲目圈地扩张。市场短时间内达到饱和，而随着1997年亚洲金融危机的爆发，为深圳写字楼市场带来了重大打击。
中银大厦入伙初期空置率如何说法各异。但传言中写字楼空置率高、公司纷纷破产也许与当时的市场环境有关？
尚可之选
如不在意“凶宅”，可考虑买来自住
看附近的房价，中银花园的确最低。小区旁边是少年宫、莲花山公园、深圳市图书馆、音乐厅等等市政设施，也算是福田的“市政中心”。而且中银花园是电梯房，带花园，但单价只有50000元出头，甚至比旁边的楼梯房小区（莲花二村、福莲花园）的单价都低出20000元。
周边小区8月二手房成交价格，百度地图截图，链家网数据
两个小区一路之隔，单价却差了30000多元。链家网数据
中银花园的2房在链家网挂盘租金也在7000元/月左右。另外，有不少业主把房子委托给了自如打理。
那中银花园成交量大吗？
我查到了2016年7月-2017年8月的市场数据。全市场的数据：中银花园共成交住宅43套。而一路之隔的深业花园成交量仅16套，数量上不足中银花园一半。“凶宅”成交量还比旁边小区多出不少。
我也在链家、中原网站上查询小区成交数据也有类似结果。自2016年8月至今，链家成交了15套中银花园住宅，中原成交6套。同一时间段，链家成交隔壁的深业花园4套，中原成交3套。
按链家经纪人的说法：中银花园的成交量与旁边类似体量的深业花园、天健世纪花园、福莲花园相比，都高出不少。大家嘴上说着不要，经济实力却很诚实。
值得一提的是，中银花园因初期的“凶宅传闻”价格跌入谷底后，市场表现还算平稳。买到中银花园的业主并不算亏。
我按照查询到的历史数据制作了下图，对比了中银花园和周边2个小区的价格走势。
销售初期，中银花园的售价超过10000元/平方米，是当时典型的“豪宅”。可到了2003年，房价跌到了5000-6000元/平方米。如果2003年同时购买了这3个小区，今天这3个小区的房价皆翻了10倍左右。
算算回报，“凶宅”的价格也是跟着市场走的嘛。
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最后，为飞飞老师 总结一下中银花园的优缺点。
优点
1.便宜！很难在福田中心区找到单价5万打头的小区了。400万出头就可以买到83平方米的2房；
2.交通方便：小区位于福田中心区，交通方便，旁边有多条地铁线路。地铁10号线也在建，建成后可直接通往福田口岸；
3.市政配套比较丰富：离学校（天健小学）、图书馆、音乐厅、少年宫近；
4.部分高层户型有较好的城市景观，北向可看深业上城和莲花山公园，南向可以看市民中心、福田市区。
缺点
1.有灵异传言：虽然没有发现实质证据，但入住时难免会有心理阴影；
2.小区内部设计的确不好：小区内没有游泳池，电梯间过于阴暗，临近的2户的门过于靠近，开门时可能相互打扰；
3.小区户型设计：部分户型的暗红落地窗的确让人不舒服，另外户型不方正，实际使用面积不多。
4.要卖时，不一定能很快卖掉：成交的时间和价格一般与和卖家的心态有一定关系。中银花园在售房产较多，不少在售房产都满五年，税费较低。如果急售，需有价格优势；条件一般的房产成交周期可能需要数月（经纪人的说法是1-6个月）。
如果不在意“凶宅”传言，买来自住还是可以考虑的。不过可以做做以下准备：
1.合理使用房间光源，以人造光源为主，自然光辅助。
中银花园不少北向住宅，采光一般，此外户型不方正也使得不少房间采光不好。可较多地使用室内的光源为主照明，并丰富室内照明的层次，来回避照明不好的问题。
2.墙体改造：拆除部分非承重墙，制造软性隔断，打破斜角空间。
顶部卧室部分可做小型休息区、飘窗等，提升生活情趣；中部客厅、阳台、卧室区域的多个隔断墙可考虑拆除，减少空间浪费，灵活布置客厅；在餐厅和客厅之间可考虑使用吧台等设计作软性隔断。
（一般厚度超过24厘米的墙为承重墙，不能拆除）
这一案例使用在客厅餐厅间使用吧台来做了软性隔断。网络图片
3.房间可使用亮色、粉色系装修来解决室内“诡异”的问题。
比如我在自如找到个不错的改造案例：在墙面使用粉色、紫色等亮色。下面这间中银花园的房间就使用了这一方法，巧妙地回避了红色玻璃的问题，将房间变得青春起来。
（不过，飞飞老师应该不会喜欢这个粉嫩的感觉吧……）
另外，也可以极端点，直接使用深色装修，并使用酒红色家具、墙面点缀其中。
装修并不算成本很高，一般情况下每平方米2000元的装修成本已经绰绰有余。加上装修费用也比周边小区更加便宜。
4.建议不要买中银花园复式住宅或较大户型，买2房也就差不多了。中银花园的复式住宅户型也不方正，红色玻璃也是许多复式住宅的槽点。另外，复式住宅总价更高，不易出售。
不少中银花园复式住宅的挂牌价也在950-1000万元了（当然成交价可能低于这个数），如果有大户型需求，而且有一定资金实力可考虑其他小区的同类住宅。
5.心理上做好准备，不要总是瞎想自己是住在凶宅里，不要发生什么不好的事都和房子联系起来
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对了，还有一个“疑点”没有得到解答。
我问了链家经纪人：最近几年，小区有跳楼自杀的情况吗？
经纪人说：“我在这里做了几年了，并没有听说过中银花园有人跳楼的。但旁边的xx大厦倒是有人跳过楼。那天早上走过去，环卫工人还在清理血迹。”
他说的那个小区，现在单价高出中银花园1万多元。
end.
指南001
不要跟胆大包天的人做朋友，但他们适合做室友。
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本文作者
老师
没钱买房，一直没有入深户
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